成交！北京这座“酒改写"易手，朗诗退出险资接

撰文| 江珊

来源| 选址960

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紧邻东三环，北京朗诗大厦50%股权售出，交易双方为朗诗和阳光旗下相关公司，出售方朗诗获1.376亿净款项，以1190万元的亏损退出了这一“酒改写”项目。

8月26日早间，朗诗绿色管理有限公司发布公告，出售合营公司“上海融懋商业管理有限公司”（下简称上海融懋）50%股权，协议已于8月25日签订。

上海融懋通过控股北京懋佳持有项目“北京朗诗大厦”，该大厦位于北京市朝阳区十里河东三环南路100号，距地铁10号线和14号线十里河站不远，由办公室和商业组成。

信息显示，买方北京融汇和厦门嘉晟融懋均属阳光保险集团旗下，其中北京融汇此前就已持有50%的股权，这意味着，交易后该大厦所有权将全部归阳光保险集团。

公告还显示，上海融懋未经审核总资产约9.27亿元，净负债约3000万元。仅从售价倒推，账面资产似有所缩水。

朗诗估计，此交易将录得除税后亏损约人民币1190万元，所得款项净额约为人民币1.376亿元，收回款项预期将用于偿还公司债务并作为集团的营运资金。

对于出售的理由，朗诗绿色管理称，集团主要在中国及美国从事物业开发及销售，由于业务模式已由重资产转至轻资产，因此通过持有物业来获取租金收入不符合业务模式要求，出售能助力集团专注于轻资产业务和提高营运资本。

朗诗2019年介入该大厦的收购和改造，这是该大厦3年内的第二次交易。

2019年，朗诗与阳光保险集团约定，通过各自持有上海融懋50%的股权，共同投资“船舶重工大厦”项目，并对其进行装修改造和租赁运营管理。

船舶重工大厦就是朗诗大厦的前身，大厦紧邻东三环，距离CBD不到5公里，总建筑面积约2.19万平方米，其中商业面积约0.2万平方米，办公面积约1.6万平方米。

追溯历史，该建筑原为“朝阳商厦”，2002年进行改扩建，变身四星级酒店“船舶重工大厦”；2019年，朗诗青杉资本和阳光融汇资本共同收购该酒店，基于综合考量，决定调整定位并正式更名为“北京朗诗大厦”；2020年，建筑的使用功能被改造为办公及首层商业；2021年，项目基本改造完毕进入市场。

据相关信息，改造后该大厦的租金基本可达6.5-7元/平米/天，较之前的3元左右有显著提升。

该项目也成为朗诗青杉资本在北京投资的第一个“商办+城市更新”类项目。

朗诗青杉资本是朗诗集团旗下聚焦存量资产的地产基金平台，成立于2012年，自2016年开始逐步聚焦于核心城市存量资产的投资和资产管理领域。

其主要模式是发掘一线和强二线城市核心地段价值被低估、建筑老旧、运营水平差的存量资产，再依托自身专业能力，进行重新定位、改造和运营管理，提升资产价值，并以整售或类REITs的形式实现大宗资产的退出，为投资人获得收益。

信息显示，朗诗青杉资本形成了长租公寓类、持有办公类、公寓/住宅更新类、困境资产收并购类4条产品线，其中，上海朗诗藏峰项目曾创造过超出预期的投资回报。

在持有办公类中，2019年，朗诗青杉资本先后联合阳光、平安等战略合作伙伴收购了北京东三环船舶大厦、上海大宁星星大厦和上海张江嘉利大厦等。

从最终结果看，北京朗诗大厦的退出收益称不上理想。

从整个市场来看，2022年北京商办情绪偏低、亮点不多。

据选址960监测，上半年，远洋以50.15亿元将其持有的部分股权出售给平安人寿；锦和资管完成了对东二环钱粮胡同17号项目的收购；招商房托明确以13.42亿元收购北京招商局航华科贸中心46.41%的权益。另外，7月份，浪潮公告，以约9亿元购买龙湖·云域的1宗商办楼。

据仲量联行数据，上半年大宗成交总额约为101亿，不及2021年上半年的一半；据戴德梁行数据，上半年大宗交易12宗，与之形成对照的是，2021年全年大宗成交52笔。

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